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¿Tienes que pagar el IVA por la compra de un local comercial? ¿Y el ITP?

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Hay situaciones en las que un buen asesoramiento fiscal te ayuda a ahorrar bastante dinero, como en la compra de suelo comercial o industrial. ¿Sabías que en algunos casos no tendrías que abonar el IVA por la compra de un local? ¿Qué ocurre con el ITP? Te lo aclaramos.


Índice de contenidos


¿Qué impuestos se pagan en una transmisión de un local comercial o nave industrial?

La compraventa conlleva una serie de impuestos asociados a la transmisión entre los que se encuentran:

  • Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Solo las primeras transmisiones de inmuebles están obligadas a este pago, aunque hay excepciones a la norma general. El impuesto supone un 21 % del valor real del inmueble, por lo que puede suponer una cantidad importante.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Según la comunidad autónoma, oscila entre un 6 y un 11 % sobre el valor real del inmueble y se aplica en la segunda transmisión y sucesivas.
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD). Entre el 1,5 % y el 2.5 % del valor real del inmueble. Este es obligatorio en todas las transmisiones.

Además de gastos de notaría, registro mercantil, gestoría y, en el caso de firma de hipoteca, los gastos asociados a ella.


Hay exención de IVA por la compra de un local comercial. ¿Cuándo aplica?

  • A partir de la segunda transmisión. Si el inmueble que estás comprando ya se ha transmitido una vez antes, es decir, ha registrado la «primera entrega».
  • En la primera entrega si el promotor ha alquilado el local y lo pone a la venta tras 2 años. Pero para cumplir este caso es necesario que la persona que haya alquilado sea distinta de la que compra.


Excepciones a la norma general de IVA que pueden afectarte en la compra de inmuebles

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA general a partir de la segunda transmisión tiene algunas excepciones. Se reflejan en el artículo 20. Uno. 20º y  22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido). No se aplica exención en transmisiones:

  • De terrenos rústicos urbanizados o en curso.
  • De rústicos con edificaciones siempre cuando se transmitan de forma conjunta.
  • Con opción a compra en el contrato de arrendamiento.
  • Para una rehabilitación por la parte compradora.
  • De inmuebles con el fin de una demolición y posterior construcción.


Lo bueno es que puedes renunciar al pago del IVA como sujeto pasivo incluso en estas excepciones si cumples alguno de estos requisitos:

  • Si es una inversión profesional o empresarial.
  • Si actúas como particular, que los bienes adquiridos  en operaciones puedan originar derecho a deducción.


La inversión del sujeto pasivo en las operaciones de compra de locales e inmuebles

Como norma habitual, el sujeto pasivo del IVA es la empresa o persona que recauda el IVA, la parte vendedora. Pero en este caso, la Agencia Tributaria creó la inversión del sujeto pasivo, es decir, lo que implica que la obligación la tiene la persona que adquiere en la segunda transmisión o posterior, siempre que se haya renunciado a la exención.


¿Te interesa pagar el IVA de un local comercial de cara a deducciones?

A nivel profesional y empresarial, puedes deducir el gasto vinculado al IVA de la compra de un local comercial. En estos casos, conviene que busques asesoramiento especializado para ver si esta opción te interesa.

Si pagas IVA, puedes renunciar al pago de ITP pero no de AJD. La ventaja es que puedes deducir esta cantidad luego. Por ejemplo, de una compra de un local de 100.000 euros tendrías que abonar 21.000 € en concepto de IVA.

Si te acoges a la exención de IVA, tendrás que abonar ITP, pero este no te lo podrás deducir, aunque la cantidad es menor. El pago del ITP de un local de 100.000 € podría ir de 6.000 a 11.000 €.

Hay algunos supuestos en los que puedes evitar el pago del ITP dentro de la legalidad. Consulta si cumples los requisitos.

Como ves, hablamos de cantidades significativas en las que merece la pena asesorarse bien, y no precipitarse. Una vez hecha la operación no podremos volver atrás y ahorrarnos ese dinero. Si estás pensando en comprar un local comercial y no sabes si debes pagar o no IVA, consúltanos. En nuestro despacho de abogados te asesoramos de forma personalizada.

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